上半年一二線土地市場火熱，下半年或將「退燒」 - 臺灣新浪網

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　　原標題：上半年一二線土地市場火熱，下半年或將「退燒」

　　來源：21世紀經濟報導

　　上半年的土地市場，可謂熱鬧。

　　一方面，在財政壓力下，中心城市優質地塊供應增加，土地市場加速回歸一二線和熱點區域。不僅北京、深圳、成都、武漢等一二線城市部分地塊競拍輪數高於70輪，熱點區域長三角的寧波、無錫、宜興、海門等三四線城市也出現較多競拍輪數超百輪的地塊，而弱二線與三四線城市則市場平淡。

　　另一方面，房企拿地策略分化，少數「激進」房企拿地佔比進一步提高，另一些房企則在加快銷售消化庫存的同時「佛系」拿地。

　　下半年，土地市場將會呈現怎樣的走勢？

　　分析人士認為，上半年百城住宅用地推出面積佔全年供應計劃的36.1%，這意味著下半年推地節奏將會加快。隨著熱點地區土拍政策陸續調整和企業下半年償債壓力的增加，預計市場由此將會逐漸回穩。

　　上半年一二線市場火熱

　　中國指數研究院的數據顯示，上半年全國300城供應量同比增加1%，成交量同比下滑7%，成交樓面均價同比上漲16%，前六個月出讓金總額2.54萬億元，同比上漲10%。

　　其中，一線城市量價齊升，土地成交量同比增加10%，出讓金總額增加57%，樓面均價上漲31%。二線城市則量價齊穩，土地成交量同比減少2%，出讓金總額增加3%，樓面均價上漲4%。而三四線城市則量跌價升，土地成交量同比下降11%，土地出讓金額同比增加7%，成交均價同比走高近兩成。

　　對此，天風證券指出，上半年土地市場供應力度有所加大，優質土地集中入市，土地市場熱度持續提升，不同能級城市土地市場分化明顯，一線城市土地供應和成交仍維持較高熱情，三線城市次之，二線城市供應微漲，成交略低於去年同期。

　　以北京為例，Wind數據顯示，北京上半年土地成交溢價率為18.35%，雖然仍處於歷史低位，不過相比2018和2019年的13.72%和9.38%，仍有明顯回升。

　　上半年北京推出多宗優質宅地，這些宅地主要位於熱門區域，周邊配套良好，去化壓力較小，同時出讓單價也更高，拉動了北京整體土地市場的價格上漲。上半年北京累計共成交宅地31宗，這個數量與去年上半年一致；成交建設用地面積165.54平方米，同比下降20%；成交金額為1133億元，同比上漲了30%，這一金額已經達到了去年全年總額的76%。

　　再從區域來看，上半年長三角地區土地市場熱度走高。中國指數研究院的數據顯示，杭州、上海、南京、蘇州、溫州、寧波、無錫、紹興8個長三角城市的土地出讓金都排在了全國300城的前20之列。其中，杭州攬金總額達1756.9億元，在去年高基數的基礎上再增兩成，高居榜首。無錫、上海的土地出讓金漲幅接近一倍，分別達到了105%和97%，漲幅全國領先。

　　隨著區域土地市場的持續升溫，也讓成交平均樓麵價不斷攀升。根據億翰智庫的統計，自2月份至5月底，全國共計誕生28個單價「地王」（即突破前期樓麵價），其中有6幅地塊突破全市平均樓麵價，有22幅地塊突破區域樓麵價。

　　進入下半年，監管層已經對部分城市的土地市場過熱做出了政策調整。

　　7月6日晚間，寧波市印發《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》稱，將從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價。

　　下半年是否會有更多的土地政策出台？交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，這和土地溢價率有直接關係，土地價格走高會勢必會影響房價，如果超出了監管可接受的範圍會導致對房價的調控情況。

　　「從源頭上，監管者希望土地價格能夠控制在比較穩定的範圍之內，但是從各個地方政府的動力來說，是希望土地成交能夠平穩進行，為了達成這樣的情況，可能出台一些微調的政策來穩定土地市場溢價率。」夏丹表示。

　　房企拿地態度分化

　　不僅是城市和區域出現分化，企業在土地市場的態度也出現了分化。

　　貝殼研究院的數據顯示，TOP50房企今年上半年拿地銷售比為38%，較2019年同期的40%減少2個百分點。2020年上半年TOP50房企平均權益拿地金額204億元，而2019年同期是223億元。

　　其中，恆大等房企在土地市場異常活躍。根據貝殼研究院的統計，恆大上半年在全國39城市取地119宗，拿地金額超過760億元，金額比第二名多67%。恆大拿地主要為二線城市與強三線城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗。此外，上半年碧桂園、恆大、綠地、綠城等多家房企新增土地貨值都超千億元。

　　不僅如此，龍光、越秀、德信等區域型企業上半年也在土地市場頻出「大手筆」，龍光在深圳拿下一塊總價過百億元、溢價率為45%的地塊。

　　對此，有華南房企的研究人士告訴記者，部分房企之所以在今年上半年補倉積極，有三個方面因素。首先，疫情趨於穩定情況下銷售恢復的速度好於預期，銷售回款補充了房企資金。其次，上半年房企金融環境有所寬鬆，債券、信託等領域獲得的資金補充較多。最後，從供給的角度來說，迫於財政壓力，地方政府上半年推出的優質土地較多，這也加強了房企補倉動力。

　　數據也顯示，房企融資狀況確實好於預期。2020年上半年房企境內外融資摺合人民幣合計約為6506億元，佔比2019年全年融資規模53%。國家統計局的數據也顯示，前5月，房地產開發企業到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1—4月份收窄4.3個百分點。

　　不過，21世紀經濟報導記者注意到，一些頭部房企由於現階段土儲較為充裕，則放緩了拿地節奏。比如2019年土儲貨值超過25000億元的融創，上半年拿地銷售比僅為18%。土儲貨值超過18000億元的萬科，上半年拿地銷售比也只有16%。

　　對於下半年的土地市場而言，融資壓力的加大將會影響房企拿地積極性。2020年下半年債券融資償還迎高峰，境內外融資債券到期規模約為5588億元人民幣，較上一年增加58%，部分債務集中到期房企下半年債務償還呈高壓。

　　貝殼研究院認為，從2020年前6個月內的表現看，境內與境外融資利率均表現出先高后低，6月翹尾的趨勢，結合6月底銀保監會「回頭看」的工作部署，下半年金融監管升級是必然，穩經濟下的防風險將進一步趨嚴。

　　（作者：宋興國，蔣莎莎編輯：李博）