張強生：國安法添不明朗樓價似金價勿高追- 20200813 - 經濟 - 明報新聞網

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本港樓價全球最高要有商機就業支持

過去17年金價與本港樓價均錄得逾4倍的升幅，當中金價波幅較大，曾從2011年9月高位每盎司1921美元下跌45.5%至2015年12月低見1046美元，跟着在過去4年多累升近倍；本港樓價期內基本上穩步上揚，最大跌幅是在2008年第四季金融海嘯期間曾跌近三成（見圖1）。一般港人即使投資黃金，最多只佔投資組合5%至10%，作為比較，住宅物業卻往往是一生中最大投資，故此記者亦請教張強生對港樓後市的看法，這名在本港金融業任職逾40年的老行尊亦欣然分享個人觀點。

根據第一太平戴維斯最新報告，截至今年6月底，本港黃金地段住宅每方呎售價為4440美元，分別較第二位的紐約及第三位的東京高78%及99%（見圖2）。該報告又指，疫情令上半年全球城市整體樓價下跌0.3%，為2009年以來首次出現下跌，其中本港豪宅樓價半年下跌4.2%，為全球第五大跌幅城市，若按年計，則下跌6.8%，但仍是全球樓價最貴的城市。張強生分析，本港住宅樓價全球最高，反映本港是全球最自由、最繁榮經濟體，當中金融業更是支柱產業。但他強調，這些因素要繼續維持，才能支撐如此高的樓價，「我們香港人買得起這樣貴的樓，靠甚麼去支持呢？要靠有生意做，有就業。」

外資高級員工撤離對豪宅租務影響大

張強生表示，在本港樓價目前屬全球最高的情况下，港人仍去購買港樓，前提當然是看好本港前景，但短期其實的確有較多不明朗因素：「《港區國安法》於6月30日推出後，西方國家、不止美國也包括英國及歐盟輪着來對本港作出一些所謂制裁行動，當然中國作為一個大國，亦作出一些反制裁行動，所以本港現已成為中國與西方國家角力的磨心，在此情况下，我覺得本港住宅樓價的上升空間很有限。

「說真的，大家也是在本港土生土長，看到本港過去的確很自由，在法治及金融方面均很有優勢，目前實行了《港區國安法》，很多人對此新法例具體如何執行也並非很清楚；過去很多年我也在外資金融機構工作，過往他們來本港投資時很安心，目前便的確有些隱憂，我相信部分外資金融機構的投資意欲會因此減低，這樣的話，對樓宇的需求也會帶來影響；例如有些外資機構高級員工過去租樓每月租金高達8萬至10萬元都等閒，而且他們不止租樓，也會消費，對樓市及經濟均是一個有力的支持，但現時這批客戶不少已離開本港。當然，你可以說本港仍有祖國的支持，但中資機構予員工的房屋津貼往往只有1萬至3萬元，與外資機構相差很遠，這會對豪宅租金帶來壓力，同樣對樓價亦會有影響。」

張強生認為，本港若能繼續吸引全球資金來投資，經濟欣欣向榮，全民就業，樓價才會出現健康的升勢，「當人人有工做，才有購買力；但當外資減少來港做生意的話，對我們本地人來說，也不肯定將來有無工做、會否凍薪甚至減薪，我們又怎樣接受到樓價繼續上升呢？所以我覺得樓價需要調整」。