Search

居屋2020| 人工30年升6.5倍59折仍難負擔歷年上車價升幾多? - 香港01

sebuahblogint.blogspot.com
最後更新日期:

居屋2020本月10日(上周四)正式接受申請,今期推售的四個屋苑包括鑽石山啟翔苑、火炭彩禾苑、馬鞍山錦駿苑及粉嶺山麗苑,按市價59折發售,售價介乎123萬至513萬元,相比私人市場,居屋是許多市民置業上車的唯一機會。

居屋原意是為讓買不起私樓的市民,以低於市場價格水平置業,不過居屋亦愈來愈難負擔,居屋售價與市民月入的比率愈升愈高。1985至1999年間,每期居屋最平單位上車價相當於市民48個月薪金(約四年薪金),但2014年復售居屋就升至平均81.7個月薪金(約六年薪金)。

事實上,人工升幅遠遠跑輸居屋樓價的上升,1985至2019年間,最平居屋售價急升18倍,同期人工升幅只有6.5倍。

▼新居屋四大屋苑實景▼

《香港01》比較過去30多年居屋出售計劃(包括重售)的價格與收入比率(計算方法:該年居屋上車價 / 該年市民個人月入中位數),發現市民買居屋的負擔愈來愈重;該比率由1990年代至2002年政府停售居屋前的平均48倍,亦可理解為,升至2014年復售後至2019年的平均81.7倍。當中比例最低為1997年的21.9倍,最高為2016年的96.6倍(詳見下圖)。

雖然過去有個別年份因為屋苑特點,而出現上車價過高或過低的情況,如2002年推售的全數為650平方呎以上的大單位、2013年為重售及回購單位而較貴,而2010年因有大澳公屋改建的單位而價格較低等,但整體而言,居屋價格升幅比市民收入升幅更快,樓價與收入比率整體見上升趨勢。

↓即睇歷年居屋售價變遷↓

樓價與收入比率差最高的一期居屋是2016年,當年元朗屏欣苑細單位上車盤至少要149.7萬元,同期個人月入中位數為15,500元,樓價與收入比率接近97倍(約八年薪金)。減價前的居屋2018東涌裕泰苑上車盤售價接近160萬元。以當時18,000元的月入中位數計,樓價收入比率高達88倍;其後因政府推出新定價機制,將居屋售價由市價的7折降至52折,上車價收入比率才降至66倍。

事實上,人工升幅遠遠跑輸居屋樓價的上升,1985至2019年間,居屋上車價急升18倍,同期人工升幅只有6.5倍。近年私樓價值如坐直升機,而居屋定價是似私人樓宇價格打上折扣,若非調整折扣率,則更多市民都難以負擔居屋。

所以說上車真的要趁早,早期居屋入手價10萬元以下的細單位,現已升值數十倍至400多萬元。以香港第一代居屋順緻苑順榮閣440多平方呎的細單位為例, 首次推出售價8萬多元,2019年9月最新帳面成交價已升至438萬元,升逾53倍。這個價錢已可買到2018居屋樓王,長沙灣凱樂苑中層631平方呎的大單位。

香港連續10年成「最痛苦城市」

樓價與收入比率又俗稱「痛苦指數」,地產調查機構Demographia的統計顯示,香港已連續9年是全球「最痛苦」城市。2020年樓價與家庭收入中位數比率為20.8,即一個家庭需要不消費20.8年才能買到一個中等格價的私樓單位。相比之下,2018年居屋的樓價與家庭年收入比率為8,約為私樓的三分之一,在買樓對不少人來說是個「不可能的任務」的情況下,難怪市民只好選擇居屋。

▼售樓書、間格及建築模型▼





September 12, 2020 at 06:45AM
https://ift.tt/2RkUkBS

居屋2020| 人工30年升6.5倍59折仍難負擔歷年上車價升幾多? - 香港01

https://ift.tt/2NeZwoJ


Bagikan Berita Ini

0 Response to "居屋2020| 人工30年升6.5倍59折仍難負擔歷年上車價升幾多? - 香港01"

Post a Comment

Powered by Blogger.